POI Architecture

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土地・建築・資産活用のご相談

<過去の相談事例 1>

Eメールでのやりとりからの抜粋

■東京都江東区のMさんのご相談 (当ホームページ WEB DESKからのお問合せ)

はじめまして。
賃貸付き住居というのに興味があって、いろいろ探しているのですが、中古だとなかなか見つけるのも難しく、なんか割高のような気がしてきました。そこで、土地を購入して新築で立てた場合どのくらいでできるのか、とネット検索していたらPOIさんにたどり着いた次第です。

希望(構想)だけいうと
・場所は台東区か文京区あたり
・総予算1億くらい
・単純利回りで10%が目標

 問題点
 ・現在所有しているマンションの処分
・資金計画

と、いろいろ悩みはあるのですが、どこに相談していいのかも分からなかったので、突然ですが、メールさせていただきました。このようなアヤフヤな段階からもご助言、アドバイスいただけるようでしたらお返事いただけたら幸いです。
⇒POI回答:
M  様

はじめまして。

ピー・オー・アイ アーキテクチャーの藤本健生です。
ご相談の概要、拝見いたしました。

文京区、台東区あたりに賃貸併用住宅をお考えとのこと。
実現できることに照準を合わせて、サポートさせていただければと思います。

基本的には建設地を土地の有効活用のできるエリアに絞っていくことが必要と考えます。
例えば、商業地域で建蔽率80%、容積率500%というようなエリアですと、
土地の面積が小さくてもより大きな容積の建築が可能です。
土地の面積が小さい分だけ購入価格を抑え、その分を投資上有効な床面積を確保する建築
に充てることが可能になります。

また、総予算1億円、単純利回り10%という目標値ですが、かなり厳しい数値だと思います。
これらの数値から逆算すると、毎月83万円の家賃収入が必要になり、賃貸部分の単価を
0.35万円/uと仮定すると237uの貸床面積が必要になります。
この貸床面積に自己居住部分面積を仮に63uとして合計床面積を300u(90坪)とした場
合、最も効率的に建築を立てた場合でも土地面積は60u(18坪)となります。
上記の場合の建築と土地の概算価格は
建築部分の坪単価80万×90坪=7200万円
土地は台東区駒形1丁目の事例を参考にすれば
土地部分の坪単価270万×18坪=4860万円
消費税 603万円
となり、合計12663万円となります。

この計算では、商業地域で建蔽率80%、容積率500%を目一杯活用できる計算をしていま
すが、敷地が小さく、前面道路もよほど広い場合を除いては、道路斜線制限や高度地区規制などを考慮しなくてはならない場合も多く、上層階がそれら規制により隅切られ、必要床面積を確保できない場合もあるので、具体的な検討が必要です。
いずれにしても、土地購入検討時には建築可能床面積の把握が必要で、
それに応じた収支計画や利回などに目途を付けなければならないでしょう。

→このような検討は当事務所の企画提案サービスでサポートが可能です。
http://www.poi-arch.com/proposal01.html

次に、問題点として挙げられております「現在所有しているマンションの処分 」、「資金計画」 ですが、資金計画を立てる上でまず、「現在所有しているマンション 」の売却価格の把握が第一です。不動産仲介会社(大手から中小までいくつか)の行なっている無料査定サービス(WEB上
でも行なえます)をご利用になるのが手っ取り早いと思います。

→参考サイト
https://www.nomu.com/enquete/online_free.php

その上で実際の取引はより有利な仲介会社を選択すればよいと思います。

その後、借り入れ必要額を確定し、賃貸併用住宅の融資を取り扱っている金融機関へ相談、仮審査をしてもらい計画予算を確定し、設計業務を発注するという段取りとなります。

以上、ざっと説明させていただきましたが、さらにご質問があればお気軽にご相談ください。

それでは、今後ともよろしくお願いします。
→Mさんからの返答
 
藤本さん
 
(中略)

その後もネット中心に物件探したりはしているのですが、遅々として進みません。
実感したのが、なんとなく良いなと思った物件でも、一緒に検討してくれる専門
家がいないと決定することが出来ないということです。
そこで、改めて相談したいのですが、一度お会いしてもろもろお話しすることは
可能でしょうか。

改めて希望を整理しますと下記の通りです。
・賃貸付き住居(ローン返済の一部に充てられれば良いという考え方にしました)
・ガレージに車2台
・希望は台東区、文京区(絶対条件ではありません)

現状の問題点
・現在所有のマンション(ローンが通るのであれば維持しながら新規で購入)
 ・新築か中古かの判断付かず

前回相談時には、所有マンションの処分が先決というアドバイスをいただきまし
たが、相場とローン残高を見たところローン清算には約1000万程度現金で必要に
なる事が分かりまして、これだと、清算してから次の物件購入というのがちょっ
と無理なのかなと思いまして、現在の収入を考えると、現在所有のマンションを
賃貸にだしながら、新規購入分のローンを支払って行く事も可能そうなので
そちらの可能性も探ってみたいと思っています。
あくまでも、現在3000万近いローンを抱えながら、次のローンが組めればという
前提になってしまいますが。

上記のような背景で、非常に複雑(私にとっては。。)でとても自分自身では
解決できそうも無いので、早い段階でプロに手伝ってもらったほうがいいなと
思った次第です。

つきましては、一番詳細なアドバイスを頂いた藤本さんに改めてお願いしたいと
思いメールした次第です。
もちろん、コンサルティングレベルで必要な部分については費用支払いいたします。

よろしくご検討いただきたくお願い申し上げます。

→POIの回答
 
M 様

ピー・オー・アイ アーキテクチャーの藤本健生です。

再び、ご連絡頂きまして有難うございます。

(中略)

つきましては、Mさまのご自宅あるいは勤務地近くなどご指定の場所に伺いますので、

お手数ですが、ご希望の場所と日時(複数指定していただけると助かります)をお知らせ
ください。

以上、宜しくお願いします。

______________________________

 
その後、Mさんと面会(初回は無料)し、

金融関係についてのお話をさせて頂き、今後のスケジュールを整理いたしました。

1. 銀行に必要資料を提示し仮審査。ローン商品の種別と融資目安額に目途をつける。
  (賃貸併用タイプ、住み替えタイプ、段階融資あるいは早期実行可能なタイプ)
2. 融資目安額に合わせて、土地建物の検討。土地・建物各々の予算配分の検討。
  賃貸部分収入による融資割増の事業提案をし、凡その融資額が決定。
3. 土地のローン申込をし、土地の購入。
4. 設計開始→終了
5. 現物件の売却ならびに建物のローンの申込。
6. 工事費支払いに応じた融資実行、支払い。

現在、資金計画に目途がつき次第、建築計画のご検討をはじめられる状況です。

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