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土地・建築・資産活用のご相談

<過去の相談事例 5>

Eメールでのやりとりからの抜粋

■東京都Nさんのご相談 (当ホームページ WEB DESKからのお問合せ)

はじめまして。○○○○○と申します。
現在、賃貸併用住宅を前提に土地を探しております。
しかし予算が限られていることと、希望エリアの土地価格を考えると建物に割ける金額が少ないです。そのため、賃貸併用住宅の実現が可能かご意見頂きたくメールしました。
(建物の建築コストについてご意見下さい。) 

【検討している土地】 
●ケース@→○○6丁目:2,590万円 
http://www....
●ケースA→○○3丁目:2,980万円 
http://www....
※希望地域は○○○駅、○○○駅の徒歩圏内 
【建物に関して】 
・予算は設計費や諸費用込みで2千万円以内を希望。
・住居部分は床面積の50%以上。 
・賃料でローン返済を行いたいので、可能限りスペース、戸数
を確保。 
・構造は減価償却を考慮し、可能であれば鉄筋や鉄骨を希望。
【その他】 
・家族構成(夫婦+娘) 
・将来的には住居部分も賃貸に出す可能性もあるため、
・住居部分は50u程度あれば十分です。
⇒POI回答:
N様
はじめまして。
一級建築士事務所 ピー・オー・アイ の藤本健生です。

ご相談頂きました件です。

●ケース@の場合
まず、「○○6丁目:2,590万円 」の敷地に関してコメント致します。

敷地面積がセットバック部を除外し54uとなるので、
建ぺい率が0.6ですので、1フロア 54×0.6=32u建築可能です。
容積率が1.6ですので、54×1.6=86uが最大床面積です。

そこで、1フロア30u×2(1階、2階)、3階25u(道路斜線により)とすれば85u(26坪)の床面積を確保できます。(標準的にな寸法基準を適用)

準防火地域の3階建鉄骨造(K型フレーム)、(※共用階段の設置や各戸の設備個数、差別化と競争力を考えると、1戸42.5u・3層の2件並列長屋がベストと考えます)仕上げや設備を当事務所指定の工務店ローコスト仕様でコストダウンを図った場合、建築工事費坪単価65万×26坪=1690万円(税別)
解体工事費(古家規模によりますが)を50万(税別)とし、設計監理料を180万円(税別)とし、測量や地盤調査や行政への建築確認申請費用など合計20万程度(税別)とすれば、
以上1940万程度(税別)となります。

土地含む予算4300万円−土地代2590万=1710万(建築工事費の割り当て分)ですので、200万強は予算超えとなります。土地購入で値引ければ良いですが・・・

●ケースAの場合、「○○3丁目:2,980万円」について考えます。

敷地面積がセットバック部を除外し86u、
建ぺい率が0.6ですので、86u×0.6=51.6uの建築面積が可能です。
また容積率が1.6ですので、86u×1.6=137.6uの最大床面積が可能です。

そこで、1フロア49.5u×2(1階、2階)、3階を38uとすれば137u(41.4坪)の床面積を確保できます。(標準的な寸法基準500モジュールを適用)

準防火地域の3階建て鉄骨造(K型フレーム)、共用階段の設置や各戸の設備個数、差別化と競争力を考えると、Aタイプ49.5u×2戸、Bタイプ38u+ロフト(床面積不算入)11.5u1戸の3層3戸並列長屋がベストと考えます。仕上げや仕様を当事務所指定の工務店ローコスト仕様でコストダウンを図った場合、建築工事費坪単価65万円/u×41.4坪=
2691万円(税別)解体工事費(古家規模にもよりますが)を50万円(税別)と
し、設計監理料270万(税別)、測量や地盤調査や行政への建築確認申請費用など合計20万程度(税別)とすれば、以上合計 2691万円+50万円+270万円+20万円=3031万円(税別)となります。消費税×0.05を加味すると3031万円×1.05=3183万円です。

土地代を3000万円×1.05=3150万円(税込)、不動産取得税(土地・建物)80万円、上記建築関係費用3183万円(税込)(ローン関係諸費用除く)とすれば、全体で3150万円+80万円+3183万円=6413万円(税込)となります。

全体ご予算5500万円ですので、6413万円−5500万円=913万円の予算オーバーということになります。

建築工事の上記設定坪単価(65万円/u)はローコスト仕様でこれ以上下げられないので、他の方法としては建築規模を小さくするしかないですが、それも収益物件としては生命線なだけに、やはり土地価格の値引きあるいは自己資金増額、あるいは他の敷地の検討という方向になろうかと存じます。

また、@の○○6丁目の敷地とAの○○3丁目の敷地の比較ですが、長い目で見れば収益性の観点からAの敷地が資産運用的に良いことは言うまでもありません。
Aの敷地・建築の初期投資が高い分は15年程度で回収できると存じます。

以上回答させて頂きます。

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